Отраслевой анализ: после нескольких лет, когда покупатели буквально сражались за свободную квартиру, в сегменте недвижимости наступают перемены. Некоторые цены уже упали.
Рост цен на строительные материалы и цены на рабочую силу были неприятны, но благодаря высокому спросу рынок недвижимости смог их поглотить. И не только в случае обычного повышения цен. В некоторых ситуациях мы наблюдали такие абсурдные ситуации, как повышение согласованных цен сверх оговоренных в договоре или даже расторжение договора застройщиком даже ценой уплаты штрафа. Некоторые застройщики поступают так, потому что им удается продать готовую квартиру даже лучше, чем первоначально оговоренная сумма. Простое объяснение заключается в том, что на ограниченное предложение было слишком много претендентов. Это уже не совсем так. Дефицит квартир по-прежнему ощущается, но изменилась одна важная переменная. Именно поэтому квартиры продаются дольше.
Рост стоимости денег может оказать более существенное влияние на сектор. Это затронет покупателей, для которых ипотека является существенной составляющей семейных расходов, а также более кредитоспособную часть населения, рассматривающую недвижимость в качестве инвестиционной альтернативы. Хотя, конечно, каждый по-своему. Для сравнения, если кредит в 150 тысяч евро по фиксированной ставке составляет 483 евро, то при увеличении ставки до четырех процентов сумма выплаты составит 716 евро.
Конечно, в случае более роскошных зданий кредит был не необходимостью, а одной из альтернатив. Если бы инвестор брал кредит только под процент, он мог бы инвестировать свои собственные деньги с перспективой более высокой оценки. В целом, однако, более кредитоспособные люди пользуются кредитами реже. Мы можем видеть это на примере проектов компании J&T Real Estate. «В сегменте доступного жилья в первой очереди проекта Ovocné sady Trnávka соотношение покупок с помощью ипотеки и за счет собственных средств составило примерно 55:45 процентов», — объясняет пресс-секретарь Даниэль Сухи. Если говорить о среднем сегменте, то примерно треть покупателей приобретают квартиру в ипотеку, а в элитном сегменте — менее четверти.
По опыту Finep SK, 70 процентов клиентов используют ипотечные кредиты для приобретения обычных квартир, 40 процентов — в более роскошном сегменте. Корвин говорит о до 80 процентах, и эту цифру также приводит Cresco Real Estate для таких проектов, как Слнечнице: «В элитных проектах, напротив, обычно значительно ниже доля ипотечных клиентов. Бывает и так, что продается проект, в котором менее пятой части квартир оплачено ипотекой», — говорит исполнительный директор Ян Крнач. По опыту YIT Slovakia, во времена дешевого финансирования доля покупателей с ипотекой и без нее была одинаковой в обоих сегментах. Сегодня, по словам директора по девелоперским проектам Петра Доваля, люксовый сегмент достигает той стадии, «когда ипотечным финансированием пользуется примерно каждый третий клиент, в то время как в обычном сегменте все наоборот».
Число, которое изменит рынок
По общему мнению рынка, повышение процентных ставок по ипотечным кредитам ослабляет спрос, и мы уже видим признаки этого на рынке в реальном выражении. Продажа недвижимости идет медленнее, и в третьем квартале мы даже наблюдали снижение объявленных цен в Трнавском и Банско-Бистрицком регионах по сравнению с предыдущим кварталом, согласно статистике НБС. Поскольку цена денег продолжает расти, возникает вопрос о том, насколько высокие процентные ставки могут стать поворотным моментом для рынка недвижимости.
По мнению Борка Симандла, директора компании Finep SK, в настоящее время ставки все еще являются скорее психологическим барьером, чем причиной фактической недоступности ипотеки. «По сравнению с соседней Чехией, где ставки по ипотеке составляют около семи процентов в год, мы все еще находимся на вдвое меньшем уровне», — отмечает он, и сам видит большую проблему в новых ограничениях НБС для пожилых заявителей. «Это сделает ипотеку особенно привлекательной для заявителей моложе 40 лет».
Сучи из JTRE отмечает, что низкие маркетинговые ставки еще свежи в памяти и привычны для людей, поэтому в сочетании с другими факторами они реагируют на них, ожидая принятия решения о покупке. «Когда ставки стабилизируются, мы предполагаем, что где-то в районе четырех-пяти процентов, шок от скачка цен проходит, и люди принимают новую ситуацию». Однако, с другой стороны, на этом уровне инвесторы также перестанут рассматривать ипотечные кредиты как «свободные деньги» при покупке арендной недвижимости. «При ставке в четыре-пять процентов люди будут покупать недвижимость в основном для собственного дома по ипотеке».
Каковы будут проценты по инвестиционным квартирам через 40 лет
С одной стороны, мы видим, что процентные ставки растут, но они все еще не достигли даже тех уровней, на которых рынок недвижимости обычно работал в прошлом. «Поэтому спрос может снижаться, особенно на старые объекты или те, где цена была значительно «взвинчена». Это также зависит от клиентов, насколько они будут откладывать свои решения о покупке в надежде, что рынок вернется к той точке, на которой он находился с точки зрения цены кредитов на рубеже 2021 и 2022 годов», — считает коммерческий директор Corwin Питер Демски, добавляя, что возвращение ставок к одному проценту довольно маловероятно.
Мы наблюдали значительное снижение цен на недвижимость в Словакии во время кризиса 2008 года, и тенденция изменилась только в 2013 году. При этом процентные ставки, также благодаря введению евро, снижались с 6,40 в январе 2009 года до 4,58 четыре года спустя.
ИСТОЧНИК: NBS
Охлаждение спроса само по себе может не означать снижения роста цен из-за роста стоимости производственных ресурсов, энергетического кризиса и инфляции, считает Крнач из Cresco, добавляя, что перспективное повышение заработной платы, которого потребуют работники в ответ на инфляцию, догонит рост процентных ставок. «Мы больше не ожидаем такого агрессивного роста цен на жилье, как в предыдущие годы. Цены, скорее всего, будут «ждать», пока покупательская способность жителей догонит их».
Разработчик ищет деньги
Не только клиенты нуждаются в деньгах, застройщики также ощущают рост финансирования, хотя каждый из них использует свою систему. По словам Петра Доваля, директора по девелоперским проектам компании YIT Slovakia, рост стоимости источников финансирования проектов может повлиять, в частности, на многих небольших застройщиков, «когда сочетание длительного процесса получения разрешений, роста цен на материалы и более дорогого финансирования просто делает проект нерентабельным». Он добавил, что YIT, являясь частью транснациональной корпорации, использует финансирование за счет собственных корпоративных ресурсов. «Для проектов, где мы участвуем в совместных предприятиях с другими инвесторами, у нас есть местное банковское финансирование».
Рост цен на материалы и ресурсы является периодической переменной. «Однако в долгосрочной перспективе эти вопросы не являются критическими, особенно в странах, где на рынке имеется достаточное предложение», — добавляет Питер Демски, директор по продажам компании Corwin. Он также считает, что в этой стране наиболее существенными проблемами являются устаревший план зонирования и непропорционально долгие процедуры получения разрешений. Все это, наряду с постоянным повышательным давлением на цены, означает, что в Братиславе не удалось выставить на рынок достаточное количество новых квартир в благоприятное время. Субъективно, добавляет он, для многих людей это означает, что «шанс на доступное жилье был упущен, и они не смогут позволить себе новую квартиру для своей семьи в течение нескольких лет в будущем».
JTRE использует инструменты, помогающие минимизировать риск. «В жилых проектах мы полностью распродали квартиры на момент завершения строительства, и это обеспечивает плавное погашение финансирования строительства», — добавляет Сухи. «В коммерческих проектах кредит на строительство рефинансируется инвестиционным финансированием, продолжительность которого мы адаптируем к условиям финансового рынка и жизненному циклу проекта, как правило, от трех до пяти лет».
Фонды недвижимости являются важным источником финансирования. В условиях Словакии они либо напрямую финансируют строительство, либо зарабатывают на эксплуатации принадлежащей им коммерческой недвижимости, часто в виде торговых центров, логистических парков, а также солнечных парков. На фонды недвижимости приходится до одной пятой от общего объема средств, направляемых словаками на коллективные инвестиции. Также способ продаж в банках указывает на то, что это сегмент, к которому больше прислушиваются пожилые и более консервативные клиенты. С точки зрения роста стоимости за последние три года эти фонды заработали 3,3 процента в годовом исчислении, в то время как акции заработали 4,7 процента, а фонды альтернативных инвестиций — до 6,4 процента.
ИСТОЧНИК: SASS
Finep использует банковское финансирование для строительства. «Поэтому увеличение стоимости финансирования будет отражено в конечной цене, аналогично увеличению цены на материалы», — говорит Симадл. Но, как обобщает Креско, «в большей или меньшей степени каждый застройщик отражает рост стоимости строительства на цене дома, так же как и рост стоимости финансирования».
Недоступное собственное жилье
Особенно молодые люди сталкиваются не только с высокими ценами на недвижимость, все более дорогими ипотечными кредитами, но и с ограничениями НБС против чрезмерной задолженности, которые, за исключениями, требуют 20% собственных средств, ограничивают сумму кредита и ежемесячные выплаты доходом. Кроме того, необходимо проверить, выполнит ли заявитель условия даже после повышения ставки на два процентных пункта. Таким образом, менее кредитоспособные заявители остаются на ограниченном рынке арендного жилья.
Одной из альтернатив может быть сочетание аренды жилья и последующего выкупа, при этом часть арендной платы отражается в последующей цене покупки, что может соответствовать нормативному требованию о наличии собственного капитала. Довала из YIT Словакия объясняет, что подобная модель используется в группе уже более десяти лет в Финляндии. «Это один из способов, который может помочь сегменту недвижимости преодолеть текущую экономическую ситуацию, но в то же время он зарекомендовал себя как долгосрочное решение, особенно для нижнего и среднего сегмента стартовых квартир и квартир для молодых семей».
Симандл из Finep приводит пример из Чехии, где модель кооперативного жилья используется уже более 10 лет: «Модель имеет аналогичный эффект для покупателей. Однако и здесь арендная плата отражает ставки по кредитам, поэтому в основном это касается их недоступности.»
Сучи из JTRE скептически относится к модели, похожей на аренду автомобиля. «Когда вы выгоняете машину из дилерского центра, ее стоимость начинает падать, в то время как стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе растет», — сравнивает он, добавляя, что с точки зрения продавца такая модель не имеет смысла. «В то же время, с точки зрения покупателя, если бы он захотел взять ипотечный кредит на остаточную стоимость в более поздний период, он уже мог бы столкнуться с правилами NBS из-за своего преклонного возраста».
Демски из Corwin считает такую модель более комплементарной. «Прежде всего, в Братиславе существует дефицит квартир, доступных для покупки. Пока на рынке не будет достаточно квартир для классической покупки и классической аренды, у кого-либо будет еще меньше стимулов предлагать их с использованием альтернативных схем финансирования», — добавляет он.
Ян Крнач из компании Cresco также рассматривает это как одну из возможных моделей финансирования. «Он иногда используется на Западе, особенно если застройщик хочет обеспечить постоянных жителей и функционирующее сообщество в населенном пункте. В нашей стране мы знаем это как так называемые кооперативные квартиры. Но это способ инвестирования, который еще не получил здесь широкого распространения, так же как не получили широкого распространения институциональные арендные квартиры». С появлением инвестиций в арендное жилье с государственной поддержкой он не исключает постепенного развития различных продуктов арендного жилья.
Хотя арендное жилье стало политическим вопросом, его реализация более далека, чем рекламные щиты, рассказывающие о нем. И разработчики почти одинаково скептичны. С одной стороны, система поддерживаемого арендного жилья является решающим фактором, который может изменить поведение рынка, особенно в сегодняшних экономических условиях, считает Довала из YIT. «Если сегменту удастся нарастить темпы роста в краткосрочной перспективе, это может способствовать дальнейшему замедлению коммерческого сегмента. Однако мы поддерживаем такую систему в долгосрочной перспективе». Он добавляет, что сегмент арендного жилья, поддерживаемый государством, существует во многих западных странах на протяжении десятилетий в успешном симбиозе с рынком коммерческой недвижимости.
Однако государству придется справляться с рядом проблем, таких как потенциал строительного сегмента, энергетический кризис, цены на материалы и, не в последнюю очередь, бюрократия.
Также, по мнению Симандла из Finep, необходимо уточнить термины и провести различие между арендным и социальным жильем. «В сфере социального жилья государство, несомненно, играет незаменимую роль». По его словам, в ближайшие годы, напротив, спрос на социальное жилье будет расти, и, в свою очередь, стоимость его приобретения будет увеличиваться. «Поэтому нельзя ожидать, что рынок сможет опустить обычную арендную плату до уровня регулируемой государством, как это иногда преподносится».
Рассматривая рынок, важно понимать, что предложение жилья в Словакии все еще недостаточно. «По сравнению со странами Западной Европы, нам не хватает десятков тысяч квартир. В то же время, особенно для молодых людей, которые хотели бы переехать ради работы, жилье в больших городах найти сложно. Поэтому арендное жилье с государственной поддержкой может стать важной частью улучшения предложения и доступности жилья, если система настроена правильно», — размышляет Сухи.
Застройщики пока не беспокоятся о влиянии на свой бизнес, поскольку речь идет о проектах с десятками или сотнями квартир. «Хотя они, безусловно, являются желанным подспорьем в тех населенных пунктах, где они будут построены, я не ожидаю, что они потрясут рынок ни продажами, ни арендой», — считает Крнач из Cresco. «Однако, что может произойти с увеличением числа проектов, так это то, что это затормозит ожидаемый рост цен на аренду именно из-за льготного НДС, который, к сожалению, распространяется не на все съемные квартиры, а только на регулируемые государством, где, кроме того, существует еще и регулируемый уровень арендной платы, что само по себе искажает рынок.»
Как правило, однако, фундаментальные изменения на рынке произойдут, когда предложение превысит спрос, что нереально в течение многих лет.
ГРАФ: НБС
ГРАФ: СОУ СР